대학을 졸업하고 직장 생활을 시작하면서 부모님 집에서 독립하기로 결심하는 분들뿐만 아니라, 인생을 살아가며 한 번쯤은 월세나 전세, 또는 자가 계약을 하게 됩니다. 이때 주택의 권리관계를 확인할 수 있는 것이 등기부등본입니다. 이 글에서는 안전한 부동산 거래를 위한 등기부등본 필수 체크항목에 대해 알아보겠습니다.
안전한 부동산 거래를 위한 등기부등본 필수 체크항목
등기부등본의 정의와 중요성
등기부등본은 해당 부동산의 소유 현황, 권리 관계 등 법적 사항이 모두 기재된 공적 장부입니다. 집을 구입하거나 임대할 때는 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다. 이를 통해 집 주인의 신용 상태와 해당 부동산에 걸린 법적 제한 사항 등을 파악할 수 있기 때문입니다. 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr/)에 접속하면 누구나 간편하게 등기부등본을 발급받을 수 있습니다.
등기부등본의 구성
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.
- 표제부: 부동산의 표시로, 주소, 건축 연도, 구조, 총 면적 등 기본 정보가 기재되어 있습니다.
- 갑구: 부동산 소유자와 소유권 이전 내역이 시간 순으로 기록되어 있습니다. 가등기, 신탁, 압류, 가압류, 경매 등 소유권과 관련된 특이 사항도 갑구에서 확인할 수 있습니다.
- 을구: 소유자의 권리 제한 사항, 저당권 설정 내역 등이 기재되어 있습니다. 집 주인이 해당 부동산을 담보로 대출을 받은 금액도 을구에서 알 수 있습니다.
필수 체크항목 1 – 갑구의 주의 사항
갑구에 ‘가등기’, ‘신탁’, ‘압류’, ‘가압류’, ‘경매개시결정’, ‘임차권등기명령’ 등의 단어가 있다면 위험 신호입니다.
- 가등기: 부동산 소유권 이전이 예정된 상태를 뜻합니다. 집 주인이 바뀔 가능성이 있으니 계약 전 반드시 확인해야 합니다.
- 신탁: 집 주인이 부동산 소유권을 신탁회사에 이전하고 대출받은 상황을 말합니다. 이 경우 임차인 보호에 취약할 수 있습니다.
- 압류/가압류: 집 주인이 빚을 갚지 않아 채권자가 해당 부동산에 압류/가압류를 신청한 상태입니다. 집 주인이 경제적 어려움에 처해 있다는 신호입니다.
- 경매개시결정: 이미 경매 절차가 진행 중이라 보증금을 돌려받기 힘들 수 있습니다.
- 임차권등기명령: 과거 세입자가 집 주인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 전례가 있음을 의미합니다.
필수 체크항목 2 – 융자금과 보증금의 안전 비율
을구에 기재된 ‘근저당권 설정’ 항목의 ‘채권최고액’을 보면 집 주인이 해당 부동산을 담보로 얼마를 대출(융자)받았는지 알 수 있습니다. 전문가들은 융자금과 보증금을 합쳤을 때 그 금액이 해당 부동산 시세의 70%를 넘지 않아야 안전하다고 봅니다.
예를 들어 시세 2억 원 아파트에 채권최고액이 6,000만 원(약 5,000만 원 대출)이라고 적혀 있고, 내 보증금이 1억 원이라면 융자금 5,000만 원과 보증금 1억 원을 합쳐 1억 5,000만 원입니다. 이는 시세의 75%에 달하므로 위험할 수 있습니다.
반면 융자금과 보증금의 합이 시세의 70% 이하라면 대출금 상환과 보증금 반환에 별 무리가 없을 것으로 예상할 수 있습니다.
필수 체크항목 3 – 다세대/다가구 주택의 경우
- 다세대 주택: 본인 보증금만 계산
- 다가구 주택: 다른 세입자 보증금도 합해서 계산해야 함 (중개대상물확인설명서를 통해 다른 세입자 보증금 확인 가능)
전세보증보험 가입하기
등기부등본만으로 파악할 수 없는 집 주인의 신용 위험이 있을 수 있습니다. 이에 대비하려면 전세보증보험에 가입하는 것이 안전합니다. 전세보증보험은 집 주인이 부도나 경매 등으로 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대비해 보증금을 보장해주는 상품입니다.
하지만 보험사 역시 등기부등본을 통해 집 주인의 신용 상태를 꼼꼼히 따져보기 때문에 위험 수준이 높다고 판단되면 가입이 거절될 수 있습니다. 따라서 전세보증보험 가입이 안 되는 경우라면 해당 부동산의 계약 여부를 신중히 재고해봐야 합니다.
오늘은 안전한 부동산 거래를 위한 등기부등본 필수 체크항목에 대해 알아보았습니다. 등기부등본은 안전한 부동산 거래를 위해 필수로 확인해야 하는 중요한 문서입니다. 등기부등본 한 장으로 집주인의 신용 상태와 해당 부동산의 권리 관계를 꼼꼼히 파악할 수 있기 때문입니다. 특히 갑구에 있는 가등기, 압류, 경매 관련 단어들과 을구의 채권최고액을 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 융자금과 보증금의 합이 부동산 시세의 70%를 넘어서면 위험할 수 있습니다. 다세대/다가구 주택인 경우에도 다른 세입자 보증금까지 계산에 포함시켜야 합니다. 등기부등본만으로도 불안한 점이 있다면 전세보증보험 가입 여부를 확인하는 것도 좋은 방법입니다.
처음 독립하는 분이라면 특히 보증금 사기를 당하지 않도록 등기부등본 확인에 만전을 기해야 합니다. 등기부등본에서 위험 신호가 하나라도 보인다면 전문가와 상담하는 등 신중하게 대응하시는 것이 좋습니다.